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Zuallerst, bevor Sie eine Kaufvertrag über eine Wohnung unterschreiben, prüfen Sie
erstens, ob Sie eine Rechtsschutzversicherung haben (wenn nein: sofort eine abschließen, zunächst dann auf ihre Mietwohnung),
zweitens, ob die dreimonatige Karenzzeit schon vorüber ist
und drittens, ob bestimmte Streitigkeiten in Zusammenhang mit Immobilienerwerb grundsätzlich nicht übernommen werden.
Vergessen Sie nicht die Versicherungsprämie rechtzeitig zu bezahlen, nicht dass sich die Versicherung aus der Leistungspflicht stehlen kann.

Schauen Sie sich möglichst viele Objekte an. Schauen Sie sich die Objekte auch tatsächlich von innen an (wenn es nicht noch gebaut werden muss)! Ist die Wohnung noch vermietet, bestehen Sie auf einer Besichtigung. Lassen Sie sich nicht mit Exposes und Fotos abspeisen! Es wäre nicht das erste mal, dass Betrüger eine geringwertige Wohnung viel zu teuer zum Verkauf anbieten und den Interessenten eine Wohnung in der Nachbarschaft präsentieren. Vergleichen Sie daher auch genau die Angaben für Adresse und  Wohnungsnummer in Expose, Grundriss, Vertragsentwurf und am tatsächlichen Objekt!

Der Unterhaltungswert solcher Besichtigungstouren ist übrigens nicht zu unterschätzen (sie lernen nette Leute, manchmal aber auch sehr schrullige Leute kennen). Wenn ein Objekt dann in die engere Wahl kommt, nehmen Sie Geld in die Hand und beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Objektes VOR der Vertragsunterzeichnung. Gute Dienste leistet hier der Verband privater Bauherren (www.vpb.de), gegen Stundenhonorar in Höhe von ca 90 EUR erfährt man dort aus unabhängiger Sicht, ob das Objekt für einen Fachmann erkennbare Mängel hat und ob sich die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen lohnen oder ob man besser die Finger von dem Objekt lässt. Unter Umständen rät er vom Kauf ab oder gibt wertvolle Informationen für die Kaufpreisverhandlung. Verzichten Sie auf Freundschaftsdienste von Bekannten. Sie brauchen jemanden, den Sie für seine Beurteilung notfalls haftbar machen können!

Vernachlässigen Sie auch nicht Ihre potenzielle neue Nachbarschaft. In unserem Fall waren wir die dritte von 11 Parteien, mittlerweile ist das Haus voll und wir haben eine tolle Nachbarschaft mit freundschaftlichem Umgang im Haus. Sollten Sie in eine bestehende Hausgemeinschaft einkaufen, das haben uns Freunde berichtet, so kann das aber auch ganz anders aussehen. Und so einfach wie eine Mietwohnung wird man eine Eigentumswohnung auch nicht wieder los. Scheuen Sie sich also nicht, tatsächlich bereits vor Vertragsunterzeichnung bei ihren Nachbarn in spé zu klingeln. 

Prüfen Sie, ob sämtliche Wohngeldzahlungen für ihre Wunschwohnung durch den Verkäufer geleistet wurden, Sie haften ab Übergang Nutzen/Lasten für ausstehende Wohngelder gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Den Fehlbetrag müssen erstmal Sie bezahlen und  dann mühsam beim Verkäufer geltend machen (bzw vom Kaufpreis einbehalten, wenn Sie das rechtzeitig bemerkt haben).

Solange Sie nicht rechtlicher Eigentümer der Immobilie sind, haben Sie kein Mitspracherecht in Ihrer neuen WEG! Hier zählt einzig und allein ihre Eintragung im Grundbuch als Eigentümer. Bummelt das Grundbuchamt oder wird überhaupt vom Verkäufer die Auflassungsbewilligung verweigert (siehe unten Auflassungsbewilligung), haben Sie kein Vetorecht bei teuren Beschlüssen der Eigentümerversammlung kurz nach Ihrem Kauf, denn evtl haben Ihre neuen Nachbarn nur darauf gewartet, dass ein neuer zahlungskräftiger Eigentümer Mitglied der WEG wird und teure Sanierungsmaßnahmen zahlungskräftig unterstützen kann (dringend notwendige Maßnahmen zum Schutz der Bausubstanz können Sie übrigens nie verhindern, hier könnten Sie notfalls von den Miteigentümern auf Zustimmung verklagt werden, aber vielleicht hätten Sie bei Aussicht z.B. auf 10.000 EUR Sonderumlage pro Eigentümer für ein neues Dach von dem Kauf Abstand genommen). Prüfen Sie daher vor Vertragsunterzeichnung die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen auf anstehende Sanierungen im Gemeinschaftseigentum, etwa an Zentralheizung, Dach, Fassade oder Abwassersystem (wurden ggf schon Arbeiten von der Hausverwaltung vorgeschlagen, aber von den Eigentümern zurückgestellt?).

Betreiben Sie Recherche in den Immobilienanzeigen und rechnen Sie den qm-Preis aus. Vergleichen Sie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung. Handelt es sich bei Ihrem Wunschobjekt um eine durschnittliche Wohnung in durchschnittlichem Zustand, sollte auch der Preis durchschnittlich sein. Darüber liegende Kaufpreisvorstellungen sollten Sie offensiv herunterhandeln (alte Kaufmannsregel: gespart wird beim Einkauf). Verhandeln Sie beim Kaufpreis insbesondere dann, wenn es bei der Wohnung oder dem Verkäufer auffällige Punkte gibt (siehe nachfolgende Absätze), oder diese schon länger zum Verkauf steht.

Kümmern Sie sich um eine seriöse Finanzierung. Wenn Sie sich diese nicht leisten können, sparen Sie noch ein paar Jahre! Kalkulieren Sie großzügig und planen Sie realistisch. Bedenken Sie auch, dass eine Eigentumswohnung auch laufende Kosten verursacht! Das sogenannte Hausgeld (für Hausbewirtschaftung, also z.B. Müll, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Kabelfernsehen, Hausmeister, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage) beläuft sich auf ca 2 bis 3 EUR pro Monat und qm. Wesentlich teurer wird's, wenn sich wartungsintensive Vorrichtungen im Gemeinschafteigentum befinden, etwa Aufzüge oder ein Schwimmbad! Nichts ist schlimmer, als während eines Bauvorhabens durch unvorhergesehenen großen Geldbedarf Pleite zu gehen. Dann haben Sie unter Umständen eine halbfertige Bauruine am Hals, die sich nur unter Wert versteigern lässt. Dann haben Sie zwar noch fast alle Schulden, aber keine Wohnung mehr.

Lassen Sie sich von dem finanzierenden Institut auf jeden Fall schriftlich bestätigen, dass es ihren Kredit nicht an andere Gesellschaften verkauft, zumindest solange Sie ihn vertragsgemäß bedienen!! Ansonsten könnten Sie in einem Kreditportfolio landen, das eine "Heuschrecke" kauft, der an einer planmäßigen Vertragserfüllung nichts liegt und statt dessen ihren Vertrag bzw die Sicherheiten sofort zu Geld machen will.

Bedenken Sie auch, dass eine Eigentumswohnung auch laufende Kosten verursacht! Das sogenannte Hausgeld für Hausbewirtschaftung (z.B. Müll, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Kabelfernsehen, Hausmeister, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage) beläuft sich auf ca 2 bis 3 EUR pro Monat und qm. Wesentlich teurer wird's, wenn sich wartungsintensive Vorrichtungen im Gemeinschafteigentum befinden, etwa Aufzüge oder ein Schwimmbad!

Hüten Sie sich vor Geldgebern, deren Reputation und Seriosität nicht 100%ig feststeht. Sollten Sie ihr Geld nicht von einer renommierten inländischen Bank leihen und der Verkäufer der Wohnung vermittelt auch noch das Kreditgeschäft, sollten Sie stutzig werden (siehe Betrugsbeispiel). Lassen Sie sich keinesfalls zu "ganz tollen" Steuerspartricks (weniger Grunderwerbsteuer durch Unterverbriefung) oder betrügerischen Überfinanzierungen mit Kick-Back-Zahlung (zur Erlangung einer 110%igen Finanzierung) hinreißen (Betrug zu Lasten der Bank), hier machen Sie sich in jedem Fall strafbar!

Werden Sie auch nicht blauäugig Opfer von Kreditwucherern:

[Betrugsmasche beschreiben]

Prüfen Sie genau Ihren Verkäufer: Ist es eine Privatperson oder ein Bauträger? Insbesondere, wenn noch Sanierungs- oder Bauleistungen vom Verkäufer zu erbringen sind, spielt dieser Aspekt eine wesentliche Rolle. Lassen Sie sich nicht von blumigen Versprechungen blenden. Keine oder wenige Referenzobjekte von Bauträgern sollten Sie stutzig machen, hier haben Sie wiederum einen Ansatzpunkt bei der Kaufpreisverhandlung. Werden Ihnen vom Verkäufer Referenzobjekte genannt, schadet es nicht, dort nicht nur zu schauen, sondern tatsächlich mit den Leuten auch zu reden und näheres über das Geschäftsgebaren des Verkäufers zu erfahren.

Werfen Sie einen Blick in den "elektronischen Bundesanzeiger" (www.ebundesanzeiger.de). Suchen Sie nach den veröffentlichten Bilanzen der Firma, wenn Sie von einer Gesellschaft kaufen. Sie müssen allerdings exakt den Namen bei der Suche verwenden, wie er im Handelsregister steht, sonst erzielen Sie keinen Treffer (es kommt bei der Suche sogar auf die richtigen Punkte und Abkürzungen an, wenn die Firma solche in Ihrem Namen verwendet, es ist also ein Unterschied, ob Sie nach einer XY Immobilien GmbH oder nach einer X.Y. Immobilienges. mbH oder nach einer XY-Immobiliengesellschaft mbH suchen!). Schauen Sie sich an, wie viel Gewinnvortrag ausgewiesen wird (Verluste oder "nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag" sind ganz schlecht! Anderes Objekt suchen oder Bankbürgschaft verlangen). Die Höhe des Umlaufvermögens entspricht üblicherweise meist dem Wert der Wohnungen, die sich im Eigentum der Gesellschaft befinden und zum Bilanzstichtag zum Verkauf stehen. Bestehen hohe "Forderungen", zahlen Kunden nicht oder Wohnungen wurden so kurz vor dem Bilanzstichtag verkauft, dass der Kaufpreis noch nicht fällig war. Ganz schlecht sind hohe "Forderungen gegenüber Gesellschaftern", dies könnte darauf hindeuten, dass die Gesellschafter Gelder aus der Firma ziehen! Bedenken Sie aber, dass die Bilanz eine Momentaufnahme vom Bilanzstichtag ist, z.B. also vom 31.12.2007. Wie die Gesellschaft heute dasteht, können Sie daraus nicht ablesen. Sie haben aber schon mal einen groben Anhaltspunkt über die Größe der Firma und ihrer wirtschaftlichen Lage.

Gerade bei kleinen und/oder neu gegründeten Bauträger-GmbHs - also finanzschwachen Firmen - kann unter Umständen ausgerechnet bei Ihrem Objekt die Finanzdecke sehr dünn werden. So dünn, dass die Firma Insolvenz anmeldet und bestenfalls Ihre (evtl teuer eingeklagten) Mängelbeseitigungsansprüche nicht mehr das Papier wert sind, auf dem sie stehen oder schlimmstenfalls Sie eine unbewohnbare Bauruine finanziert haben. Bei solchen Vertragspartnern sollten Sie also keine falschen Skrupel zeigen und  bereits im Vertrag Bankbürgschaften einfordern (siehe auch unten bei Bankbürgschaft).

Sie haben die Traumimmobilie gefunden, die Rechtsschutzversicherung passt, der Verkäufer ist seriös und die die Finanzierung steht? Sehr gut! Aber: keinesfalls in dieser Euphorie den Kaufvertrag ungeprüft und überstürzt unterschreiben!! Hier erfolgt die Weichenstellung, ob man sich mitten in ein juristisches Mienenfeld begibt. Auch sollte man sich nicht in der trügerischen Hoffnung wägen, durch die Einschaltung eines Notars sei alles in bester Ordnung. Auch Notare neigen dazu, die Bauträger, die ihnen reihenweise Verträge ranschaffen, bei Laune zu halten. Letztlich garantiert Ihnen der Notar nur die vertragsgemäße Abwicklung (Auflassungsvormerkung gegen Kaufpreiszahlung). Ob die enthaltenen Klauseln oder das Fehlen von bestimmten Klauseln zu Ihrem Vorteil gereicht, prüft ein Notar nicht.  Ein gerissener Verkäufer wird also versuchen, Ihnen einen Vertrag unterzujubeln, der vor allem ihm selber nützt. Spätestens hier wird es Zeit, einen erfahrenen Juristen mit der Prüfung des Ihnen vorgelegten Vertragswerkes zu beauftragen. Auch dies ist gut angelegtes Geld und kann für später viel Ärger ersparen.

Sind noch Arbeiten vom Verkäufer zu erledigen, bestehen Sie auf einer möglichst detaillierten Baubeschreibung. Nur was darin fixiert ist, können Sie nach gängiger Rechtsprechung auch verlangen. Blumige (auch schriftliche) Versprechungen des Maklers oder Verkäufers, selbst wenn das Expose von goldenen Wasserhähnen schwärmt oder ihnen "gehobener Standard" versprochen wird, alles null und nichtig, wenn es nicht in der dem Notarvertrag beigefügten Baubeschreibung enthalten und genau definiert ist! Am besten sie vereinbaren einen Preisrahmen für die jeweiligen Materialien. Ansonsten definiert der Verkäufer seinen "gehobenen Standard" nach Lust und Laune und ihre davon (nach oben) abweichenden Wünsche sind auf einmal sehr teure Sonderwünsche. Auch hier zeigt sich die Notwendigkeit, bereits im Vorfeld einen Juristen und einen Baufachmann an der Seite zu haben!

Achten Sie auch auf ausreichende hohe und sofort fällige und vollstreckbare Vertragsstrafen (gleich im Vertrag verankern!). Falls Sie ihre alte Wohnung gekündigt haben, aber zum vereinbarten Termin nicht in die neue Wohnung einziehen können, müssen Sie von der Vertragsstrafe zumindest Hotel und Zwischenlagerung Ihres Hausrates bezahlen.

Damit Sie nicht bei einer Insolvenz Ihres Verkäufers eine halbfertige Bauruine haben, für deren Fertigstellung Sie zur bezugsfertigen Herstellung nochmal Geld auf den Tisch legen müssen, verlangen Sie vom Verkäufer eine Bankbürgschaft. Auch ist es eine Überlegung Wert, für die Gewährleistungsfrist ab Übergang Nutzen/Lasten eine Bankbürgschaft zu vereinbaren. Ein sorgfältiger Bauträger dürfte hiervor eigentliche keine Angst haben. Sollte er dies brüsk zurückweisen, scheuen Sie sich nicht, die Verhandlungen abzubrechen. Denn wenn etwas schief geht, wird's richtig teuer, und zwar für Sie! Da ist eine Bankbürgschaft schon ein massives Druckmittel, um den Verkäufer an Qualitätsstandards und Terminvorgaben zu binden. Der Wind in der Branche ist rau, und allzu nachgiebige Käufer werden gnadenlos über den Tisch gezogen, das sollte man sich stets vor Augen halten.

Prüfen Sie auch unbedingt die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf ihre Inhalte. Sie ist keineswegs nur ein unbedeutender dicker Packen Papier, sondern ergänzt die allgemeinen gesetzlichen Regelungen um spezielle Aspekte, die ihr Haus betreffen. Hier werden also z.B. wichtige Grundlagen für Abrechnungen geregelt, etwa für die Verteilung der Wasserkosten, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Art der zulässigen oder nicht zulässigen Gewerbe im Haus, Begehungsrechte, Mobilfunkantennen und vieles mehr.

Auch wenn Ihnen der Bauträger vorschlägt, wegen Ihres besonderen Geschmackes sollen Sie sich doch zum Beispiel die Fliesen selber kaufen, seine Leute holen diese dann im Laden ab und am Schluß wird das dann mit dem Kaufpreis verrechnet. tun Sie das nicht. Uns wurde vorgeworfen, wir hätten minderwertige Qualität gekauft und gewisse Mängel daher selbst verschuldet. Die Qualität ist zwar gut, aber rumärgern müssen Sie sich mit so etwas nicht auch noch. Suchen Sie sich Ihr Design aus im von Ihm genannten Laden aus und lassen Sie den Bauträger zahlen. Finden Sie zu ähnlichem Preis woanders Fliesen, soll Ihr Bauträger vorher prüfen, ob die Materialien seinen Qualitätsansprüchen genügen (schriftlich!).

Dokumentieren Sie Verzögerungen bei den Bauarbeiten (hierbei erstellte Fotos von der Lage der Strom-, Wasser- und Gasleitungen können übrigens später beim Bilder aufhängen auch nicht schaden). Lassen sie Bauarbeiten von einem Fachmann überwachen, auch hier sollten Sie keine Freundschaftsdienste sondern eine belastbare Geschäftsbeziehung wählen!

Die Abnahme ("Übergang Nutzen und Lasten") ist ein wesentlicher Dreh- und Angelpunkt des Immobilienerwerbs im Zusammenhang mit Bauleistungen, nehmen Sie daher unbedingt einen Fachmann mit! Denn nach der Abnahme sind Sie in der Beweislast, dass Mängel vorliegen. Deshalb kommt einer sorgfältigen und richtigen Dokumentation eine hohe Bedeutung zu. Grundsätzlich sollten sie wirklich jede Auffälligkeit notieren und eine Beseitigungsfrist mit dem Bauträger schriftlich auf dem Abnahmeprotokoll vereinbaren. Sie dürfen wegen Marginalien nicht die komplette Schlussrate verweigern, aber scheuen Sie nicht zurück, einen angemessenen hohen Teil des Kaufpreises zurück zu behalten. Was angemessen ist, kann Ihnen wieder ein von Ihnen beauftragter teilnehmender Baufachmann verraten, denn der zulässige Rückbehalt beträgt das dreifache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Bei einem angemessenen Kaufpreisrückbehalt besteht kein Recht des Verkäufers, Ihnen deswegen die Auflassungsbewilligung zu verweigern (siehe nächster Absatz).

Die AuflassungsVORMERKUNG nutzt Ihnen rein rechtlich nicht viel mehr, als dass der Verkäufer die Wohnung nicht noch an einen anderen Interessenten verkaufen kann. Sind sie in die Wohnung eingezogen ("Übergang Nutzen und Lasten"), aber wegen fehlender AuflassungsBEWILLIGUNG noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen Sie das Wohngeld an die Hausverwaltung und die Energiekosten an die Stadtwerke zahlen, haben aber noch kein Mitspracherecht in den Eigentümerversammlungen.
Die Auflassungsbewilligung wird der Verkäufer erst erteilen, wenn er meint, dass er das Geld bekommen hat, das ihm seiner Meinung nach zusteht. Ohne seine ausdrückliche gesonderte Zustimmung werden Sie nie rechtlicher Eigentümer der von Ihnen bezahlten und bewohnten Immobilie! Sie können "Ihre Wohnung" auch nicht wieder verkaufen, rechtlicher Eigentümer ist noch immer Ihr Verkäufer. Sollte Ihnen also der Verkäufer, wie es uns auch passiert ist, die Auflassungsbewilligung verweigern (wir hatten ca 3.000 EUR von 225.000 EUR wegen der bei der Abnahme erkennbaren Mängel zurückbehalten, im Nachhinein immer noch viel zu wenig), können Sie die Auflassungsbewilligung einklagen. Früher haben viele Immobilienerwerber wegen der immensen Prozesskosten davor zurückgeschreckt, die Gerichte nahmen den gesamten Wohnungskaufpreis als Grundlage der Kostenberechnung. Mittlerweile hat der BGH entschieden, dass nur der streitige Rückbehalt für die Berechnung der Prozeß- und Rechtsanwaltskosten heranzuziehen ist, so dass die zu verauslagenden Prozesskosten erträglich sind. Bis es zu einem Urteil und der Grundbuchänderung kommt, kann es aber viele Monate dauern.

Lassen Sie sich daher im Notarvertrag eine unbedingte Vollmacht für Teilnahme und Stimmrecht an den Eigentümerversammlungen ab Übergang Nutzen und Lasten erteilen.
In unserem Fall hat eine solche Klausel gefehlt. Hier hätte noch das Rechtsinstitut der "faktischen Eigentümergemeinschaft" geholfen. Dieses greift, wenn eine WEG neu errichtet wurde und noch nicht mehr als zwei Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Solange dürfen Sie auch ohne Eintragung im Grundbuch wie ein "echter" Eigentümer teilnehmen und mitbestimmen.
In unserem Fall hatte der Geschäftsführer der GmbH jedoch kurzerhand nach dem ersten Verkauf die zweite Wohnung zunächst an sich selber verkauft. Als er persönlich als Verkäufer eingetragen war, war die WEG in Vollzug gesetzt und keine faktische WEG mehr möglich. Alle weiteren Käufer hatten daher zunächst kein Stimmrecht bis zu ihrer Eintragung. Durch den Geschäftsführer der GmbH wurde dies vor allem durch Verweigerung der Auflassungsbewilligung herausgezögert und selbst als wir diese eingeklagt hatten, verweigerte er noch einer anderen Käuferin mit den selben Problemen die freiwillige Auflassungsbewilligung.

Beim Einzug in die neue Wohnung prüfen Sie unbedingt, ob Sie alle Schlüssel zu ihrem Schloß in der Wohnungstür haben!! Akzeptieren Sie keine Bauschlösser! Bauen Sie ggf ein eigenes Schloss in Wohnungstür ein, wenn die Schließanlage noch nicht da sein sollte.
In unserem Fall wurden wir im November 2005 von Nachbarn darauf aufmerksam gemacht, dass unsere Wohnung im Internet auf der Seite des neuen Maklers zu bestaunen sei. Wir waren sehr empört, denn auf den Bildern waren bereits erste Einrichtungsgegenstände zu erkennen, die wir erst nach der Abnahme und Schlüsselübergabe Mitte März 2005 in die Wohnung geschafft haben. Um Erlaubnis wurden wir nicht gefragt, weder für die Anfertigung der Bilder noch für deren Veröffentlichung. Auch wurde uns bei der Abnahme versichert, dass der Schlüssel, den wir erhalten hatten, der einzige gewesen sei. Natürlich haben wir sofort verlangt, dass die Bilder nachträglich bezahlt und unverzüglich entfernt werden (bezahlt wurde letztlich nichts, aber die Bilder wurden sofort entfernt; dafür hat uns der Makler dann Erpressung vorgeworfen). Entscheidend ist aber, dass der Verkäufer oder ein Erfüllungsgehilfe von ihm auch vor einem Hausfriedensbruch nicht zurück geschreckt hat und ohne unsere Genehmigung in unserer Wohnung in unserer Abwesenheit herumspazieren und in unseren Sachen rumstöbern konnte, denn die Schließanlage kam erst einige Tage nach unserem Umzug.

Sollten Sie nach der Abnahme Mängel feststellen, rügen Sie diese stets schriftlich (außer, eine mündliche Mängelrüge zeigt sofort Wirkung; dokumentieren Sie diese Mängelrüge) und stellen Sie auch gleich angemessene Fristen zu deren Beseitigung. Sollte keine Reaktion erfolgen, mahnen Sie per Einschreiben/Rückschein. Sollte auch dies nicht zum gewünschten Ergebnis führen, schalten Sie spätestens jetzt einen Anwalt ein. Dieser prüft auch, ob nicht schon Gewährleistungsfristen abgelaufen sind und auf welcher Anspruchsgrundlage Sie Ansprüche geltend machen können.

Sie dürfen innerhalb der Gewährleistungsfrist grundsätzlich jedenfalls nicht gleich drauflos reparieren und dem Bauträger dann die Rechnung dafür schicken. Der Bauträger hat das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen. Frühestens bei der dritten Mahnung dürfen Sie ihm androhen, dass Sie bei fruchtlosem Verstreichen der Frist selber jemanden auf seine Kosten mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Erst wenn er auch darauf nicht reagiert, dürfen Sie selbst jemanden beauftragen. Unter Umständen werden hierbei jedoch die Beweise (Mängel) beseitigt... Wenn nämlich der Bauträger dann behauptet, es hätten gar keine von ihm zu verantwortenden Mängel vorgelegen, haben Sie ein Nachweisproblem! Dann entscheidet die Beweislastregelung (siehe oben "Abnahme").

Es empfiehlt sich also, einen Anwalt einzuschalten, der entscheidet, was getan werden darf oder sollte. Wahrscheinlich ist von Ihnen nämlich noch ein Gutachten über die Mängel einzuholen. Wird dieses Gutachten von der Gegenseite angefochten und ein Gegengutachten eingeholt, wird der Anwalt, wenn noch immer keine Einigung erzielbar ist, wohl bei dem zuständigen Gericht ein selbständiges Beweisverfahren einleiten (dieses dient der Sachverhalts- und Beweisfeststellung für ein Gerichtsverfahren). Dann beauftragt das Gericht auf Ihre Kosten (Vorkasse!) einen weiteren Gutachter, der sich mit den bisherigen Gutachten auseinander setzen soll. Hierbei kann und wird er auch zerstörende Untersuchungen vornehmen, die zunächst nur provisorisch wieder repariert werden. Haben die Parteien Fragen zu dem gerichtlichen Gutachten (und sei es, weil der Gutachter oberflächlich gearbeitet hat), steht es ihnen frei, gegen weiteren Kostenvorschuß Stellungnahme bei Gutachter zu verlangen (den Gutachter könnte man dann ganz zum Schluß haftbar machen, wenn er ein offensichtlich fehlerhaftes Gutachten erstellt hat und Ihnen hierdurch ein Schaden entstanden ist, die Voraussetzungen der Gutachterhaftung sind jedoch sehr kompliziert; erstmal aber müssen Sie zahlen, sonst geht in Ihrem Verfahren nichts weiter). Die Gutachtertermine in Ihrer Wohnung sind dann übrigens Gerichtstermine, bei denen Sie die Gegenseite in Ihre Wohnung lassen müssen.

Der erste Gerichtstermin (auf Grund der Streitwerte dürfte dies stets beim dem Landgericht sein) ist zugleich ein Gütetermin. Es herrscht Anwaltszwang. Kommt keine Einigung zu Stande, kann im gleichen Termin ein Urteil gesprochen werden. Gegen dieses Urteil können beide Seiten Berufung einlegen. Solange ein solches erstinstanzliches Urteil des LG anfechtbar ist, ist es auch nur vorläufig vollstreckbar, d.h. um jetzt schon den Gerichtsvollzieher losschicken zu können, müssten Sie bei Gericht eine Sicherheit hinterlegen, z.B. 120% des Betrages, der beigetrieben werden soll. Immerhin könnte die erste Instanz durch die nächsthöhere  Instanz komplett korrigiert werden.

Geht das Verfahren an das OLG, ist dies üblicherweise die letzte Instanz (außer es handelt sich bei Ihrem Rechtsstreit um grundlegende Rechtsfragen, die noch nicht abschließend von den Gerichten geklärt sind, was in den meisten Fällen wohl nicht zutrifft). Auch hier versucht das Gericht zunächst, eine gütliche Einigung zu erzielen. Kommt ein Vergleich nicht zustande, ergeht ein Urteil.

Ein Vergleich ist sofort fällig und vollstreckbar.